玉桥国际公寓
1.47万起，南京主城区首现一字头公寓！因为价格低关注多，上周这家楼盘开盘采取摇号形式，当天宣称卖出九成。3月27日，小F查询南京网上房地产发现，该楼盘入网238套，认购149套，还剩89套可售房源。认购比例六成，成交比例暂为0。
01
中央门公寓一字头开售
价格不到住宅一半
“一字头”房价！不仅低于周边二手房、一手房价格，甚至比地价还要低！更不可思议的是：这家公寓价格甚至低于两江地区公寓价。到底是怎么回事？
小F在中央门一带做了调研，目前周边普通商品房有电建中储泛阅广场、葛洲坝招商紫郡澜园，均价3.5万左右。周边一个老公寓项目玉桥国际公寓烂尾且没有物业管理，二手房价格在1.8-1.9万左右。中央金地挑高公寓价格也超过2万。不远处的玄武区，常州星河华飞2号地块成交总价17.2亿元，成交楼面价30006元/㎡，在整个大城北地区无出其右。而该地块隔壁中海玄武公馆售罄时价格差不多4万。在这样背景下，这家公寓项目几乎成为板块谷底价。
1号楼1.47万价格起步，最便宜房源位于顶楼25层北侧房源，正常朝南房源价格在1.66-1.95万上下，主要针对团购，非团购价格为2-2.66万。
该项目所有房源面积均为75㎡，层高3.3米，面宽6.6米，平层双钥匙设计，买一间可以当两间用。因为周边紧邻金桥、玉桥、银桥等大市场，不少大市场客户选择团购整层。置业顾问介绍说，最便宜顶楼25层1.47万房源基本被团购一空，反而朝南房源没那么抢手。
02
公寓销售惨淡
部分楼盘成交比例为零
即便是降价降到板块谷底，这家公寓也仅仅卖出六成。而这已经算南京公寓类产品中卖的不错的。
南京网上房地产数据显示，很多公寓项目自上市以来成交比例均不高，有的甚至低至零。
公寓售价不受限，导致很多公寓申报价格畸高，尴尬的是，实际售价却比申报价低得多。以龙湖紫都城为例，网上申报价格为3万元，1号楼实际售价比申报价低了1万多。
汉中公馆（平安金融中心公寓部分）申报价格价最高5.9万，实际售价不过4万出头。
成交比例不高，价格底线不断突破，南京公寓类楼盘处境艰难。
03
公寓能不能投资？
小F测算发现除了房价不高其他都高
公寓到底能不能投资？
小F测算后发现：南京公寓除了房价和租金不高之外，其他如物业费、贷款成本、转让税费简直高得离谱！
1、物业费高得离谱
南京几乎所有公寓物业费都是住宅两倍甚至更多。比如汉中公馆是高力国际物业，6元每平米;
龙湖紫都城房价不贵物业费4.75元每平米;
云树公馆物业费4.5元每平米；
位于河西南的金地中心菁华物业费4.8元每平米，升龙汇金中心5.5元每平米。
一套50平米小公寓，以5元物业费来计算，一个月物业费至少250元，一年物业费成本3000元。而普通住宅物业费仅是公寓一半，对比住宅，公寓物业成本高出一大截。
2、贷款成本高得离谱
以龙湖紫都城为例，以一套1.8万75平米房源计算，总价135万，首付五成为68万，还需贷款67万，公寓属于商用物业贷款年限最长十年，利率上浮20-30%，约5.88-6.15%，月还款7073元。而周边租金不过2000-3000元左右，租不能抵贷。
3、转让税高得离谱
按照南京商业用房转让税收相关规定，公寓转让有两种计税模式，一种是所有税种加起来征税，一种是按照增值部分50%征税。测算下来，两种征税方式结果差别不大。
以一套135万公寓为例，假设多年后增值到200万，增值部分50%即32.5万，交税数额高得离谱！这就意味着，房价增值部分投资收益直接打对折。
这样盘算过之后，关于南京公寓为何不温不火，南京公寓到底能不能投资的问题也就一目了然了。
编辑：沐沐
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